TORADZE & PARTNERS
LAW OFFICE
U. Chkheidze 23, TBILISI, GEORGIA
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Inhaltsverzeichnis
Die Lage des Landes. 2
Durchschnittspreise für Wohnungen. 3
Immobilienmarktforschung. 3
Erwerb von Immobilien in Georgien. 4
Kataster für ganz Georgien. 5
Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke. 5
Beschränkung der Eigentumsrechte für ausländische Investoren. 5
Wie können Ausländer Eigentum in Georgien erwerben?. 6
TPA SOLUTION.. 7
TRUST (Treuhand, Strohmann) 7
TRUST & HYPOTHEK. 7
TRUST & HYPOTHEK & Nießbrauch (usufruct) 8
TRUST & HYPOTHEK & Erbbaurecht (leasehold) 8
Die Lage des Landes
Georgien zählt mittlerweile zu den sichersten Ländern östlich der Oder. Schneebedeckte Berge und Sandstrände am Schwarzen Meer ziehen jährlich Millionen Touristen an, Tendenz steigend. Touristen vor allem aus den Nachbarländern, immer häufiger aber auch aus dem Westen. Der Tourismus ist inzwischen eine der wichtigsten Devisen-Einnahmequellen des Landes.
Georgien bietet ein erhebliches Potenzial für die Entwicklung von Hotel- und Freizeit-, Wohn-, Einzelhandels- und Büroräumen. Laut A.T. Kearney, ist Georgien „ein Kleinod mit geringer Auslastung“ und belegt im Global Retail Development Index 2015 den 6. Platz. Zusätzlich können Anleger von der wachsenden Nachfrage nach Bürogebäuden und Unterhaltungsangeboten der Klasse A profitieren.
Im Jahr 2018 wurden in Tiflis 34.591 Wohnungen verkauft, deren Gesamtwert sich auf 4.100.000.000 GEL belief. Dies sind 31% mehr als 2017, während die Wachstumsrate im Vergleich zu 2017 fast doppelt so hoch ist. 65% des Umsatzes entfallen auf Neubauwohnungen.
Im vergangenen Jahr wurden in Tiflis insgesamt 2.318.000m2 verkauft, was bedeutet, dass die durchschnittliche mittelgroße Wohnung aus 67 m2 besteht.
Der Durchschnittspreis pro m2 in Tiflis für das Jahr 2018 betrug laut Untersuchungen 1.764 GEL. Der m2-preis in GEL ist im Vergleich zu 2017 um 6% gestiegen. Der durchschnittliche Preisanstieg für neue Wohnungen liegt bei 716 USD und für alte Wohnungen bei 660 USD.
Unter der Annahme, dass die durchschnittliche Größe einer in Tiflis verkauften Wohnung 67 m2 und der Durchschnittspreis pro m2 1.764 GEL beträgt, beläuft sich der Durchschnittspreis einer Wohnung auf 118.188 GEL.
Der Wohnungsfonds in Tiflis umfasst laut Untersuchungen 290 000 Wohnungen mit einer Fläche von 21 640 000 m2. In den letzten 28 Jahren wurden in Tiflis Hunderte neuer Wohngebäude errichtet. Gebäude, die nach 1991 gebaut wurden, machen jedoch nur 19% des Wohnungsfonds der Stadt aus. Die verbleibenden 81% entfallen auf die vor 1991 errichteten Grundstücke.
Durchschnittspreise für Wohnungen
Die Immobilienpreise in Tiflis sind schneller gestiegen als die Mieten und Baukosten. Nach starken Zuwächsen in den letzten Jahren übersteigen die Immobilienwerte die marginalen Baukosten, die nach wirtschaftlicher Standardtheorie die langfristigen Treiber der Immobilienpreise sind, erheblich. Developer nutzen fette Preise, um große Mengen neuer Immobilien zu bauen.
Die Durchschnittspreise für Wohnungen lassen sich in folgende Kategorien unterteilen:
Schwarzer Rahmen - 642 USD;
Wohnungen im Umbau - 773 USD;
Weißer Rahmen - 792 USD;
Neu renoviert - 910 USD;
Komplett renoviert und möbliert - 1.008
Es gibt keine bereinigten statistischen Informationen zum Markt für Mietwohnungen, da ein wesentlicher Teil dieses Marktes durch informelle Transaktionen gebildet wird. Laut dem Bericht von TBC Capital stiegen die durchschnittlichen Mietkosten im legitimen Segment dieses Marktes im Jahr 2018 um 1,6% und erreichten 5,34 USD pro Monat und m2.
Immobilienkäufer und -investoren sollten nicht mit einem endlosen Preisanstieg rechnen. Immobilienentwickler müssen sich darüber im Klaren sein, dass sich die Preise letztendlich eher den Baukosten annähern und die Gewinnchancen verringern werden.
Banken müssen das Kreditrisiko von gewerblichen Immobilienkrediten und Wohnhypotheken bewerten. Wenn sich die Preiserhöhungen verlangsamen oder sogar umkehren, werden die Kreditverluste wahrscheinlich zunehmen. Regierungsbehörden müssen wachsam sein, da jeder Boom Möglichkeiten für fragwürdiges Verhalten schafft.
Immobilienmarktforschung
Quelle: https://propertygeorgia.ge/en/news/real-estate-market-trends
Auf der Grundlage regelmäßiger Marktstudien, die die TBC Bank, das ISET Policy Institute und JumpStart für das Real Estate Market Laboratory (REM Lab) gemeinsam durchgeführt haben, wurden neue Ergebnisse der Immobilienmarktforschung veröffentlicht. Die Untersuchung ergab, dass die Anzahl der Transaktionen im ersten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 27% gestiegen ist. Die Gesamtzahl der Immobilienverkäufe betrug 27.495.
In Tiflis werden die meisten Hypotheken an Gebietsansässige vergeben: Im Jahr 2018 betrug der Wert der Hypotheken an Gebietsfremde 124 Mio. GEL, was nur 3% des Gesamtportfolios ausmacht. Im Gegenteil, in Batumi machte das Ausland fast ein Drittel aller Hypotheken aus, von 21% im Jahr 2016 auf 31% im Jahr 2018, was 124 Mio. GEL entspricht. Projekte im Stil eines Apartmenthotels wie die Orbi Residence in Batumi sind besonders bei Ausländern beliebt, die sich für einen begrenzten Zeitraum in Georgien aufhalten, da die Apartments zusätzliche Mieteinnahmen generieren, wenn sie sich im Ausland befinden. Dies erklärt den hohen Anteil gebietsfremder Kredite am Batumi-Portfolio.
Das Wachstum des nationalen Immobilienmarktes wurde erneut maßgeblich von der Aktivität des Immobilienmarktes in Tiflis bestimmt. Die jährlichen Immobilienverkäufe in Tiflis stiegen im ersten Quartal um 37,1%. Vorher stiegen die Immobilienverkäufe außerhalb der Hauptstadt um 21,0%. Besonders erfolgreich verlief das erste Quartal bei den Immobilienverkäufen in den Regionen Racha-Lechkhumi und Niederswanetien (jährliche Wachstumsrate von 105,0%), Gurien (66,9%) und Kakheti (31,7%). Unter den Bezirken von Tiflis haben Vake, Saburtalo und Samgori die beherrschenden Positionen auf dem Immobilienmarkt beibehalten.
Saburtalo erzielte im ersten Quartal mit 2.924 Einheiten den höchsten Immobilienumsatz, gefolgt von Vake (1.978 Einheiten) und Samgori (1.286 Einheiten). Die teuersten Wohnimmobilien in Tiflis befinden sich im Stadtteil Mtatsminda, die günstigsten in Samgori. Die Studie besagt, dass „im Vergleich zum Vorquartal im ersten Quartal 2018 sowohl die Immobilienverkäufe (5,1%) als auch die Mietpreise (1,4%) gestiegen sind. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Immobilien lag im thematisierten Zeitraum zwischen 860 und 906 US-Dollar pro m2, der durchschnittliche Mietpreis zwischen 6,7 und 7,7 US-Dollar pro m2.
Mtatsminda behielt seine Position als das teuerste Viertel von Tiflis, sowohl was den durchschnittlichen Verkaufspreis (1078 USD / m2) als auch den durchschnittlichen Mietpreis (8,71 USD / m2) von Wohnimmobilien anbelangt. Die billigste Wohnimmobilie ist in Bezug auf den Umsatz in Samgori (529 USD / m2) und in Bezug auf die Vermietung in Gldani (4,4 USD / m2) zu finden. Nachdem in den letzten drei Quartalen ein allmählicher Rückgang zu verzeichnen war, erholte sich der Verkaufspreis für Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2018 und stieg um 12,2%, während der Mietpreis weiter sank.
Der durchschnittliche Verkaufspreis für Gewerbeimmobilien lag im Berichtszeitraum zwischen 1.099 und 1.182 US-Dollar pro m2, der durchschnittliche Mietpreis zwischen 8,7 und 9,6 US-Dollar pro m2. Die Anzahl der Immobilientransaktionen in Batumi (-11,0%) und Kutaissi (-6,1%) ist gegenüber dem Vorquartal deutlich zurückgegangen.
Vor dem Hintergrund einer rückläufigen Anzahl von Transaktionen stiegen die Verkaufspreise für Wohnimmobilien in beiden Städten und beliefen sich auf 772 USD / m2 in Batumi und 391 USD / m2 in Kutaissi.
Erwerb von Immobilien in Georgien
Die Kaufabwicklung von Immobilien in Georgien ist viel einfacher als in Deutschland. Man kann die Immobilienregistrierung online durchführen. Dafür benötigen wir von Ihnen den Reisepass. Die Unterlagen bekommen Sie in georgischer und englischer Sprache auf Wunsch natürlich auch in deutscher Ausführung.
Die Übertragung des Eigentums an unbeweglichem Vermögen ist im georgischen Bürgerlichen Gesetzbuch (das am 25. November 1997 in Kraft trat) geregelt. Zu den unbeweglichen Sachen zählen Grundstücke mit Fossilien (Mineralien), Pflanzen und Gebäude.
Zum Erwerb einer Immobilie sind ein schriftlich abgeschlossenes Rechtsgeschäft (Auflassung) und die Eintragung des in diesem Rechtsgeschäft bezeichneten Eigentumsrechts ins Grundbuch (öffentliches Register) zugunsten des Erwerbers erforderlich. Die Auflassung muss entweder notariell beurkundet oder im öffentlichen Register registriert werden.
Das Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken wird nur den georgischen Staatsbürgern und privaten juristischen Personen gewährt, die nach georgischem Recht registriert sind.
Eigentumsrechte an Immobilien entstehen nur durch Eintragung in das Grundbuchamt. Der Auszug aus dem Grundbuchamt dient als rechtlicher Eigentumsnachweis.
Nach Vorlage des Kaufvertrages und Ausfüllen des Registrierungsantrags gehen die Eigentumsrechte auf den neuen Eigentümer über und es wird ein neuer Auszug ausgestellt. Um das Eigentum an Immobilien zu übertragen, müssen Sie die Nationale Agentur für öffentliches Register aufsuchen. Die Anwaltskanzlei TPA bietet Ihnen jedoch eine komfortablere Alternative. Die Registrierung kann sowohl im Büro der Anwaltskanzlei TPA als auch an jedem Ort (in Georgien) nach Ihrer Wahl erfolgen, auch an arbeitsfreien Tagen, 24/7.
Das gesamte Registrierungsverfahren ist offen und transparent. Ein zuverlässigerer Garant ist schwer zu finden. Die Kosten für die Registrierung hängen vom Zeitrahmen ab: 1 Werktag: 70 USD. 4 Werktage: 25 USD. Registrierungsprozess: Abschluss des Immobilienkaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer.
Die Vertragsformalisierung und Registrierung kann in der Public Service Hall (Justizministerium von Georgien) erfolgen. Der Käufer zahlt gemäß dem abgeschlossenen Vertrag auf das Bankkonto des Verkäufers ein. Die Zahlung erfolgt auf beliebige Art und Weise (bar oder bargeldlos). Das Immobilienobjekt wird bei dem Käufer gemäß abgeschlossenem Vertrag und erfolgter Zahlung registriert. Üblicher ist die Zahlung per Banküberweisung. Ausländische Staatsbürger haben die Möglichkeit, Bankkonten bei jeder georgischen Bank ohne Einschränkung zu eröffnen. Sie brauchen nur Ihren Reisepass und Geld.
In einigen Fällen (bei hohen Beträgen) können Banken die Einkommenserklärung verlangen. Die tatsächliche Zahlung für Immobilien von den Bauträgern erfolgt in der Landeswährung (Georgischer Lari). Die Zahlung auf dem Konto des Bauunternehmens wird zum aktuellen Wechselkurs umgerechnet, der von der National Bank of Georgia am Tag der Zahlung festgelegt wurde.
Ähnlich wie in Deutschland kennt auch das georgische Recht den Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuches. Die Richtigkeit und Vollständigkeit des Registers wird vermutet, d.h. Registereintragungen gelten als richtig, bis ihre Unrichtigkeit bewiesen wird. Der Erwerber kann folglich grundsätzlich auf die Eintragungen im öffentlichen Register vertrauen, selbst wenn diese unrichtig sind. Ein Schutzbedürfnis des Erwerbers besteht nach georgischem Recht dann nicht, wenn ein Widerspruch gegen die Eintragung eingetragen ist, oder der Erwerber die Unrichtigkeit des Registers kannte.
Kataster für ganz Georgien
In den nächsten Jahren wird es darum gehen, das neu geschaffene Kataster und Grundbuch auf vielfältige Weise zu nutzen, zum Beispiel bei der Erstellung von Regional- oder Entwicklungsplänen. Um diese Arbeit fortsetzen zu können, hat die Bundesregierung der GTZ im letzten Jahr noch einmal 1 Million Euro bereitgestellt.
Mit der erfolgreichen Einführung eines Kataster- und Grundbuchamtes in Tiflis ist es aber noch nicht getan, jetzt wartet der Rest des Landes auf eine ähnliche Entwicklung, bei der die Tiflis GTZ-Projekte ihre Erfahrungen als Berater einbringen. Das neue landesweite Katasterprojekt wird von mehreren Ländern finanziert, u.a. hat die Bundesregierung über die Kreditanstalt für Wiederaufbau einen Kredit von 15 Millionen Euro zu Idealkonditionen von nur 0,75 % zur Verfügung gestellt. 1,4 Millionen Euro werden zusätzlich für Aus- und Fortbildungsmaßnahmen eingesetzt, diese müssen nicht zurückbezahlt werden. Bei diesem Projekt geht es um die technische und rechtsverbindliche Ersterfassung von rund 3 Millionen Grundstücken in Georgien, die teilweise landwirtschaftlich, teilweise für Siedlungszwecke benutzt werden. Erst wenn dies geschehen ist, werden alle georgischen Eigentümer von Grund und Boden tatsächlich in den Genuss des rechtlichen Schutzes gelangen, den ihnen die georgische Verfassung gewährt. Das Tifliser Amt für Landmanagement hat mit Hilfe der GTZ hierbei wesentliche Pionierarbeit geleistet.
Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Grundstücke
Grundstücke können laut Gesetz landwirtschaftliche oder nichtlandwirtschaftliche Flächen sein. oder Gehöft-Kategorie von Land, das für landwirtschaftliche Zwecke genutzt wird (oder dessen Nutzung dazu geeignet ist). Nichtlandwirtschaftliche Flächen gehören zu den Flächen, die nicht zur landwirtschaftlichen Nutzung bestimmt sind. Landwirtschaftliche Grundstücke sind in folgende Kategorien unterteilt: Weideland, Mähland, Ackerland. Die Kategorien der landwirtschaftlichen Flächen können gemäß der obigen Reihenfolge von der Kategorie mit nur geringer Intensität in die Kategorie mit hoher Intensität geändert werden. Gemäß den geplanten Änderungen wird die landwirtschaftliche Fläche genutzt: für die Herstellung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen; Non-Crop-Produktion; landwirtschaftliche Tätigkeit der funktional landwirtschaftlichen Forschungs- und / oder Ausbildungsaktivitäten; Gehöft / oder Hausordnung.
Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken ist für ausländische Investoren in einigen Ländern gesetzlich gesperrt. Betrachtet man beispielsweise Österreich, so unterliegt der Erwerb von Grundstücken durch ausländische Investoren einem gesonderten Land- (Regions-) Gesetz. Nach dem "Gesetz von Ausländern zum Kauf von Immobilien" benötigt der ausländische Investor eine Erlaubnis zum Kauf von Immobilien. Diese Erlaubnis kann erteilt werden, wenn die "nationalen & politischen" Interessen nicht geschädigt werden und wenn: ausländische Investoren rechtlich mindestens 10 Jahre im österreichischen Hoheitsgebiet leben und wirtschaftliches, soziales, kulturelles oder sonstiges öffentliches Interesse durch den Kauf nicht beeinträchtigt werden.
Beschränkung der Eigentumsrechte für ausländische Investoren
Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen zu erwerben ist ausländischen Staatsbürgern sowie im Ausland eingetragenen juristischen Personen, als auch den Firmen mit georgischer Niederlassung, bei denen der dominierende Partneranteil ausländisch ist, per Gesetz verboten.
Entsprechend lässt die georgische Gesetzgebung Ausländern nur eine sehr begrenzte Möglichkeit, landwirtschaftliches Land zu erwerben. Dies sind: Erb- oder Investitionspläne. Es sollte jedoch beachtet werden, dass weder die Verfassung noch das Zivilgesetzbuch fremder Personen daran gebunden sind, ein Grundstück, eine Struktur, eine Dienstbarkeit und / oder andere Eigentums- / Haftungsrechte zu verpfänden.
Wie können Ausländer Eigentum in Georgien erwerben?
In Georgien bleibt es nach wie vor eine komplizierte Angelegenheit, landwirtschaftliche Flächen an einen Ausländer oder eine ausländische juristische Person zu vergeben.
Das Verfassungsgericht hat zwar zweimal die landwirtschaftlichen Grundbesitzrechte von ausländischen Investoren per Entscheidung bejaht, aber aktuell ist nach den jüngsten Änderungen der Verfassung die Sperre für Ausländer erneut in Kraft getreten.
Die Norm "Ackerland als Ressource von besonderer Bedeutung" kann nur Eigentum des Staates, der Selbstverwaltungseinheit, eines georgischen Staatsbürgers sein.
Der Begriff „landwirtschaftliche Nutzfläche“ gilt jedoch für alle Flächen, die außerhalb der Grenzen von Großstädten wie Tiflis und Batumi liegen. Dies ist ein Problem für alle, die ein Haus mit Garten auf dem Land oder in einem kleinen Dorf kaufen möchten, da das Land weiterhin als landwirtschaftlich nutzbar gilt. Es wurde berichtet, dass Ausländer, die vor Mai 2017 eine solche Garten-/Wohnhaus-Kombination erworben haben, ihre Gärten verlieren müssen, um den neuen Vorschriften zu entsprechen.
Ausländische Investoren haben beim Kauf von Wohnimmobilien genau die gleichen Rechte wie georgische Staatsbürger. Es gibt keine zusätzlichen Anforderungen für ausländische Investoren und es gibt auch keine zusätzlichen Steuern. Das einzige Dokument, das für den Kauf von Eigentum erforderlich ist, ist eine Kopie Ihres Reisepasses.
Gleiches gilt auch für den Kauf von Gewerbeimmobilien wie Hotels, Ladenlokalen, Restaurants, Büros usw. Auch hier gibt es keine Einschränkungen.
Für die Mehrheit der Käufer, die eine Wohnung oder ein Haus innerhalb der Stadtgrenzen von Tiflis kaufen möchten, gibt es jedoch keinerlei Einschränkungen, sodass Sie ohne Bedenken in Georgien investieren können.
Anwaltskanzlei "Toradze und Partners" hat eine Lösung für diejenigen ausländischen Investoren, die sich für den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Georgien und kommerzielle Aktivitäten interessieren. Außerdem vermeiden sie auf diese Weise unnötige Kosten. Wir ermöglichen es Ihnen, Ihre gewünschten Aktivitäten in kürzester Zeit zu starten.
Der Mechanismus, der vom Office TPA bereits verwendet wurde, besteht aus verschiedenen Variationen.
TPA SOLUTION
TRUST (Treuhand, Strohmann)
Das georgische Gesetz über das Eigentum landwirtschaftlicher Flächen sieht vor, dass die ausländischen Investoren und von ausländischen Investoren gegründete Unternehmen keine landwirtschaftlichen Flächen besitzen dürfen.
TRUST ist eine alternative Möglichkeit für ausländische Investoren, landwirtschaftliches Land in Georgien quasi-eigentumsrechtsgleich zu erwerben.
Der Treuhandvertrag wird gemäß der georgischen Gesetzgebung in Schriftform abgeschlossen.
Der tatsächliche Eigentümer ist der georgische Staatsbürger, der Kraft des Treuhandvertrages einen Strohmann darstellt und an die Pflichtbedingungen des TRUST-Vertrages gebunden ist, solche wie Verfügungs- bzw. Belastungsverbot an dem Grundstück, sowie bedingungslose Weisungsgebundenheit des Strohmanns, usw.
Für diese Variante ist eine unbefristete Vertragsdauer vorgesehen.
TRUST & HYPOTHEK
Nach georgischem Recht kann das unbewegliche Vermögen auch als Sicherheit für Verpflichtungen verwendet werden, z.B. mit einer Hypothek bzw. Grundschuld belastet werden. Die Hypothek entsteht durch Eintragung in das öffentliche Register (Buchhypothek).
Auf Parteienvereinbarung stellt das Registeramt auf Antrag des Gläubigers eine Hypothekenbescheinigung (Briefhypothek) aus.
Die Ausstellung der Bescheinigung ist ebenfalls in das öffentliche Register einzutragen.
Die Abtretung der in der Hypothekenbescheinigung vorgesehenen Forderung erfolgt mit der notariell beglaubigten Unterschrift des Berechtigten.
Ein Hypothekenrecht an das landwirtschaftliche Grundstückt steht dem ausländischen Investoren ohne Weiteres zu.
So ist dann zu empfehlen, dass der Treuhandvertrag und daraus entstandene Pflichten des Strohmanns durch eine Hypothek an dem Treugegenstand-das Landwirtschaftliche Grundstücke gesichert wird.
TRUST & HYPOTHEK & Nießbrauch (usufruct)
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück von einem ausländischen Investor zum Zwecke der landwirtschaftlichen Nutzung erworben, so ist zu empfehlen, dass zusätzlich ein Pachtvertrag oder ein Nießbrauch für das Grundstück abgeschlossen wird.
Bei Nießbrauch bleibt das Eigentum an einem Grundstück auf Seite des eingetragenen Eigentümers. Auf Basis des Nießbrauch-Vertrages werden dem ausländischen Investor aber weitere Rechte übertragen: Nutzung (usus), Fruchtziehung (fructus) aus einem Grundstück.
Er wird dadurch „wirtschaftlicher Eigentümer“ des Grundstückes.
TRUST & HYPOTHEK & Erbbaurecht (leasehold)
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück von einem ausländischen Investor zum Zwecke des Immobilienbaus erworben, so ist zu empfehlen, dass zusätzlich ein Erbbaurecht an dem Grundstück eingetragen wird.
Das Erbbaurecht ist das Recht, meist gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Aus der Sicht des Grundstückeigentümers, des Erbbaurechtsgebers, ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet.
Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
Das Erbbaurecht ist ein garantiertes Recht, es kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden
Das Erbbaurecht darf bis auf 99 Jahre abgeschlossen werden.
Der ausländische Investor, der Kraft Erbbauvertrages die Immobilie an dem landwirtschaftlichen Grundstück errichtet, ist eingetragener Eigentümer dieses Gebäudes.
Dieses Recht ist sowohl vererblich als auch übertragbar.